解读《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管

为了加强房地产交易中个人无偿赠与不动产行为的税收管理，堵塞税收漏洞，国家税务总局于2006年9月14日下发了《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号，以下简称《通知》）。该通知主要围绕个人无偿赠与不动产的税收管理和个人将受赠不动产对外销售的税收管理两个方面展开：

一、无偿赠与行为分两类及再对外销售征收营业税区别

无偿赠与行为区分为一般赠与行为（包括继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与）和其他无偿赠与行为两类。 这两类填写相关表格手续齐全均可以免营业税。

个人将通过无偿受赠方式取得的住房对外销售征收营业税时：

1、 对通过继承、遗嘱、离婚、赡养关系、直系亲属赠与方式取得的住房，该住房的购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

2、   对通过其他无偿受赠方式取得的住房，该住房的购房时间按照发生受赠行为后新的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间确定。

二、无偿赠与不动产，受赠人须全额缴纳契税

对于个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章。

而国家税务总局此前的规定是，对于《继承法》规定的法定继承人，包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，在继承土地、房屋权属时，不征收契税；对于非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属的，则属于赠与行为，应征收契税。

　　因此，从《通知》的规定看，今后不论是否法定继承人，其受赠的房产都要征收契税。目前，房屋赠与按该房屋市场价的3%征收契税。以一套现值100万元的房子为例，过去子女继承免征契税，今后就得交纳30000元契税。

三、受赠不动产再转让要纳税

1、 营业税方面
受赠房屋若要再转手销售，要不要征收营业税？这涉及到是否符合“满五年免征营业税”的问题。因此，首先取决于如何确认“购房时间”。这在本文第一点我们已经提到，一般赠与行为的购房时间仍按国税发[2005]172号文件的原规定执行，对于非遗嘱、继承等的“其他无偿赠与行为”来说，购房时间将会“从新计算”（见本文第一点）。如果房产受赠不满“五年”就转手，那么，缴纳营业税将不可避免。这里特提请广大纳税人注意。

2、 个人所得税方面
受赠房屋再对外转让，个人所得税的计征也改变了以往的核定征收方式，必须严格计算应纳税所得额，按照20%的税率“据实征收”。《通知》明确，受赠人再次转让该项房产的，在缴纳个人所得税时，以转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额，作为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。


举例来说，王先生于2008年8月从友人处无偿获赠一套价值50万元的住房，2008年10月他将该住以80万元的价格出售，他应该缴纳的个人所得税不能按照核定税率1%征收(即500000×1%=5000元)，必须要以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额。其应纳税所得额=(转让收入300000-受赠时契税15000-受赠时印花税250-转让时缴纳的营业税及附加27500-转让时印花税400)×20%=51370元。

四、   假赠予，真买卖的处罚

对个人赠与不动产过程中，向受赠人收取了货物、货币或其他经济利益，但提供虚假资料，申请办理无偿赠与的相关手续，没有按规定缴纳营业税的纳税人，由税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定追缴税款、滞纳金并进行相关处罚。

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